Formules pour calculer mon rendement locatif

formule calcul de rentabilité locative

Rentabilité !

Ce mot raisonne dans la tête de tout investisseur immobilier. Découvrons ce qu’il se cache derrière ce mot rentabilité.

Pourquoi ?

Pourquoi s’intéresser à la rentabilité locative de votre investissement dans un immeuble de rapport ?

Tout simplement parce que c’est l’un des paramètres majeurs de votre projet.

Avant d’investir dans un immeuble de rapport, tout investisseur cherche à connaître son intérêt à dépenser de l’énergie et à placer une somme d’argent dans l’achat d’un immeuble de rapport, autrement dit déterminer la rentabilité de son futur investissement. Le jeu en vaut-il la chandelle ?

Au fil de cet article, vous vous apercevrez que connaître exactement cette rentabilité est parfois difficile mais est incontournable.

Tout investisseur cherche le meilleur rendement possible pour l’argent qu’il souhaite consacrer à son immeuble. Dès à présent, oubliez tout sentiment, tout affectif pour le bien immobilier que vous étudiez. Vous n’achetez pas votre résidence principale mais vous investissez. Il est impératif d’être focalisé sur le rendement. A noter qu’il est fréquent d’utiliser «  rendement » à la place de « rentabilité locative » pour les projets immobiliers.

Votre investissement va vous rapporter une somme d’argent (les loyers encaissés) chaque année. Cette somme, de la quelle seront déduites les charges et la fiscalité, rapportée au montant investi (Prix d’achat + frais annexes) dans votre immeuble représente le rendement ( = rentabilité locative).

La rentabilité locative brute

Pour filtrer rapidement les possibles projets d’investissement dans un immeuble de rapport, un premier outil est de calculer la rentabilité brute :

Calculer la rentabilité brute, la formule

 

Exemple :

  • Prix d’achat d’un immeuble de 6 appartements: 300 000 €
  • Frais d’achat : environ 20 000 € de frais de notaire et 10 000 € de frais d’agence. Notez que pour un calcul encore plus précis les frais de dossiers bancaires et d’hypothèque… peuvent être également pris en compte. Pour simplifier les calculs à venir, ils seront volontairement omis.
  • Loyers hors charges par an : 33 000€

Calculer la rentabilité brute, exemple

Une rentabilité brute de 10% devrait mener votre projet vers l’autofinancement: vos loyers couvrent le remboursement de votre mensualité, les charges (taxe foncière, entretien, frais de gestion, …) et les impôts sur les revenus fonciers générés.

En fonction de la région où vous investissez, ce rendement de 10% sera plus ou moins facile à atteindre. En fonction de votre stratégie, un strict minimum en dessous duquel je déconseille de descendre est le taux de rendement qui impliquera un effort d’épargne de votre part: puiser dans vos deniers personnels pour couvrir vos charges ou impôts sur vos loyers encaissés, qui ne couvrent pas intégralement toutes vos dépenses en fin de mois.

Attention cette rentabilité brute est souvent un argument commercial et ne permet pas d’apprécier la réelle rentabilité de votre investissement immobilier. Les charges et la fiscalité ne sont pas encore intervenues.

La rentabilité locative nette

Détenir et louer un immeuble, cela impliquera des frais (charges) qui viendront diminuer votre rentabilité brute. Ces frais participent à la conservation, l’amélioration, la gestion de votre immeuble.

Une liste non exhaustive de ces frais est :

  • La mensualité du crédit
  • La taxe foncière
  • Les assurances (Propriétaire non occupant, des risques locatifs, des loyers impayés)
  • Les frais de gestion
  • Les frais d’entretien
  • Les frais liés aux travaux (ravalement de façade, toiture, peinture des parties communes,…)
  • Eau, électricité des parties communes

En soustrayant à vos loyers hors charges les frais listés précédemment puis en rapportant cette différence au prix d’acquisition, la rentabilité nette de votre immeuble apparaît :

Calculer la rentabilité nette, la formule

A ce stade, la rentabilité nette précise la pertinence d’investir ou non dans l’immeuble de rapport que vous avez sélectionné. Vous noterez qu’en fonction des charges à supporter la rentabilité nette risque d’être bien inférieure à la rentabilité brute.

Exemple :

  • Prix d’achat d’un immeuble de 6 appartements: 300 000 €
  • Frais d’achat : environ 20 000 € de frais de notaire et 10 000 € de frais d’agence
  • Loyers hors charges encaissés par an : 33 000€
  • Charges totales par an : 9 900€

Calculer la rentabilité nette, exemple

7% …. Intéressant a priori mais n’oubliez pas la fiscalité appliquée aux revenus locatifs !!

La rentabilité locative nette nette

La rentabilité nette nette affinera le potentiel de cet investissement.

De vos revenus locatifs imposables déduisez les prélèvements sociaux(PS) de 15,5% en 2014 et soustrayez aux loyers nets de charges l’impôt sur le revenu en fonction de votre taux marginal d’imposition.

Calculer la rentabilité nette nette, la formule

 

Exemple :

  • Prix d’achat d’un immeuble de 6 appartements: 300 000 €
  • Frais d’achat : environ 20 000 € de frais de notaire et 10 000 € de frais d’agence
  • Loyers hors charges par an : 33 000€
  • Loyers charges comprises encaissés par an : 36 000€
  • Charges totales par an  : 9 900€
  • Loyers nets = 33 000€ – 9 900€= 23 100€
  • Prélèvement sociaux : 15,5% de 23 100€ =    3 580,50€
  • Taux marginal d’imposition : 30% => impôts= 30/100*23 100€=    6 930€
  • Régime fiscal retenu : régime réel

Mener le calcul de cette rentabilité locative nette nette vous permet de disposer d’une vision claire sur l’intérêt réel de poursuivre l’étude de ce projet d’investir dans cet immeuble de rapport.

A ce stade, peut-être avez-vous identifié LE projet qui répond à vos attentes en termes de rentabilité. Mais avez-vous considéré les flux de trésorerie ? 

Le taux de rendement interne

Cette notion de taux de rendement interne(TRI) devient plus complexe mais est très utile car elle permet de départager deux projets en fonction des flux de trésorerie (ce qui rentre et ce qui sort de votre porte-monnaie) opérant dans le temps.

Afin de ne pas nous égarer dans cet article dans un cours de finances, il est préférable de vous laisser vous reporter à la méthode de calcul de ce TRI grandement exposée sur internet (exemples ici et ). Le logiciel Excel dispose de cette fonction.

Ce TRI vous indique la performance de l’investissement au fil du temps, année après année et vous révèle l’instant à partir duquel la rentabilité espérée est au rendez-vous, notamment si vous envisagez différentes options pour le financement de votre investissement.

Le même projet d’investissement dans un immeuble de rapport financé soit totalement à crédit, soit intégralement en puisant dans vos propres deniers va révéler des TRI bien différents. Plus il est élevé, plus l’investissement sera intéressant financièrement.

Ce TRI révèle au grand jour l’intérêt de bénéficier l’effet de levier dans le but d’une constitution de patrimoine et aussi de futurs compléments revenus, si telle est votre stratégie.

Comment améliorer ma rentabilité locative?

Plusieurs options sont à votre disposition :

  • Investir dans un immeuble de rapport à rénover. Les coûts des travaux viendront réduire vos revenus fonciers imposables si les appartements seront destinés à la location en tant qu’habitation. Si vos travaux sont importants, vous créerez du déficit foncier. Sachez que vous pouvez déduire à ce jour 10 700€ de vos revenus imposables totaux par an. Si votre déficit foncier est plus élevé que 10 700€, vous pouvez reporter ce déficit au total pendant 10 ans. Attention seuls les travaux d’amélioration sont éligibles (Les travaux d’extension, de transformation de combles … ne sont pas éligibles)
  • Utiliser au maximum l’effet de levier généré par le recours au crédit. Les intérêts du crédit sont déductibles de vos revenus locatifs.
  • Recevoir des subventions ou des aides (Ex : ANAH)
  •  …

Simulation de rendement locatif

Voici deux outils différents que je vous recommande :  ici et 

Rentabilité locative

Conclusion 

Evaluer les différentes rentabilités et le taux de rendement interne de votre projet sont deux éléments indispensables à étudier. Sans cela vous partez à l’aventure et risquez de vous mettre dans une situation financière très délicate à appréhender. Ce n’est pas l’objectif !

Suivant votre stratégie, faites appel à l’effet de levier pour augmenter à terme votre patrimoine et vos revenus locatifs.

Ah! J’oubliais presque cette astuce:

 Et vous ? Comment validez-vous les hypothèses de rentabilité de vos investissements ?

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