Tout ce qu’il faut savoir à propos du déficit foncier en immobilier

Le déficit foncier en immobilier est un mécanisme dont le propriétaire peut bénéficier afin de booster ses revenus locatifs, en payant moins d’impôts. Pour bénéficier de cette réduction d’impôts, les charges déductibles doivent être plus élevées que le revenu brut foncier. Voici toutes les informations à connaître sur ce dispositif de défiscalisation !

Définition du déficit foncier immobilier

Pour mieux comprendre le déficit foncier, il faut préciser que le propriétaire est soumis à une imposition lorsqu’il perçoit les loyers, et après que certaines charges aient été déduites. Ces charges déductibles concernent notamment les charges financières liées à l’emprunt, et celles non financières portant sur l’exploitation du bien (frais d’agences, primes d’assurance, taxe foncière…), ainsi que sur les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration du bien.

Lorsque ces charges sont plus importantes que ses revenus locatifs, le propriétaire est en situation de déficit foncier, ce qui lui permet de profiter d’une réduction sur le montant de son impôt sur le revenu. Dans la pratique, le déficit foncier dégagé par le propriétaire sera alors imputable d’une part sur son revenu global et d’autre part sur ses revenus fonciers des 10 années suivantes.

Conditions d’utilisation et avantages du déficit foncier

Le propriétaire du bien ne pourra profiter du déficit foncier que sous certaines conditions prévues par l’administration. Celui-ci ne s’applique en effet qu’aux immeubles destinés à l’habitation, ou expressément transformés pour cet usage. À cela s’ajoute l’obligation pour le propriétaire de mettre son bien en location pendant au moins 3 ans, et ce, de manière continue et effective. Il devra également être imposé pour ses revenus locatifs sous le régime réel.

Malgré que ces conditions soient contraignantes, le dispositif n’en est pas moins avantageux. Effectivement, le déficit foncier n’est pas soumis à un plafonnement des niches fiscales à 10 000 euros de réduction d’impôts par an. De plus, il est possible de le mettre en œuvre en même temps que d’autres dispositifs visant à réduire les impôts, et notamment la Loi Pinel, la loi Monuments historiques…

D’ailleurs, comme il est stipulé dans cet article, il existe même des moyens permettant d’optimiser le déficit au cours de cette année 2019.

Comment calculer le déficit foncier ?

Le déficit foncier est calculé en soustrayant les charges financières des revenus fonciers. Un résultat négatif indiquera alors que le déficit peut être imputé sur les revenus locatifs dans les 10 années à venir. Si le résultat est positif, la somme des charges financières devra être retirée du montant obtenu. Lorsque le résultat de ce calcul est négatif, le propriétaire peut imputer le déficit sur le revenu global à un plafond de 10 700 euros par an positif, tandis que s’il est positif, il n’y a pas de déficit foncier.

Pour mieux comprendre le mode de calcul du déficit fiscal, il existe des simulations en ligne. Il est fortement conseillé de se faire accompagner par un professionnel de la gestion du patrimoine pour profiter de conseils sur la défiscalisation effective.

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