Vous avez craqué sur une maison ancienne pleine de charme. Vous pensez qu’elle a un réel potentiel à la location ? Mais vous ne savez pas comment négocier son prix ? Voici 5 astuces pour gagner de l’argent avant même d’acheter:
1# Courtier ou banque ?
C’est une suggestion que vous fera peut-être l’agence dans laquelle vous avez repéré votre bien. Si vous êtes dans une situation plutôt particulière (disons Freelance en voyage 6 mois par an sans revenus fixes) alors la banque aura bien du mal à vous lâcher la moindre signature.
Dans ce cas, vous pouvez vous tourner vers un courtier qui lui sait quelle banque aller voir. Normal, il a déjà négocié des tarifs préférentiels avec certaines banques.
Alors pour gagner un peu d’argent tout de suite, sachez que le courtier peut se rémunérer de 2 façons. Soit c’est vous qui le payez avec une com sur la vente ou un fixe. Soit c’est la banque qui va le rémunérer pour ses recommandations auprès de vous.
On m’a proposé comme ça le choix entre les 2. Bien entendu, le second est bien plus rentable puisqu’il ne coûte pas un centime. Et pour le freelance que je suis, ça me retire une épine du pied…
2# Qui sont les propriétaires cachés derrière l’agence ?
Ce n’est pas dans tous les cas, mais plus de 90% des biens immobiliers aujourd’hui sont vendus par des agences. Forcément, elle ont un poids marketing pour vendre rapidement. Vous, tout seul pour vendre votre maison, vous ne sauriez pas trop où aller.
Alors laissons faire le boulot au pros.
Mais alors quand vous voulez acheter, il est bon de poser quelques questions subtiles à l’agent immobilier. Le mieux est de prendre le poul pendant une première visite.
Posez ces quelques questions en discutant:
- Ça ne sent pas l’humidité. Ça a l’air sain! Elle est en vente depuis quand ? (cette question vous permet de detecter s’il y a encore un crédit en cours sur la maison. Si on vous répond 2 ans, il y a de fortes chances pour que les propriétaires aient encore un crédit à rembourser, et donc la négociation sera difficile)
- Ah ? Depuis seulement 2 ans ? Les propriétaires sont pressés de vendre pour rembourser le crédit je suppose ? (l’agent va confirmer ou non votre reflexion)
- Ah ok ? Forcément, s’ils sont à la retraite et qu’ils ont acheté cash, ils ont le temps. (vous avez votre réponse… dans mon cas, la négociation s’annonçait plutôt bien donc… des personnes âgées qui n’ont jamais habité la maison et qu’il veulent récupéré un minimum sur leur investissement).
- Tout est à refaire ? Electricité, les toilettes dehors … simple vitrage… vous savez s’il y a eu des devis de faits ? (vous vous renseignez sur les intentions des propriétaires et par la même occasion, vous allez pouvoir enchainer)
- Ok! Ils ont déjà fait les diagnostics ? Je vois des petits trous dans les poutres là! (Si vous réussissez à savoir si les diagnostics du bien ont déjà été réalisé, vous pouvez tenter de les avoir auprès de l’agent)
- Et ainsi de suite!
Les questions seront à formuler selon votre position au moment de la visite. Dans mon cas, c’était une maison de maitre de 350m2. Toiture neuve mais tout le reste à refaire… et WC dehors. Les propriétaires avaient acheté 4 ans auparavant à une fratrie qui vivait là depuis des lustres.
Les seuls travaux effectués dans cette maison sont la rénovation de la toiture. Les nouveaux proprios n’ont jamais habité la maison parce qu’ils ont dû se rapprocher de leur fille à 60 kilomètres de là.
La maison était donc quasiment abandonnée à son sort par des personnes assez aisées pour se le permettre! Ça faisait 2 ans qu’ils tentaient de vendre.
Mais 350m² avec autant de travaux, c’est pas le plus facile à refourguer.
Poser les bonnes questions vous permet de connaitre toute l’histoire de la maison et de ses propriétaires pour detecter la possible négociation à faire.
Le mieux ensuite est de demander à rencontrer les propriétaires pour faire leur connaissance et qui sait, peut-être que le filling peut se faire… c’est plutôt bon pour une négociation.
3# Et les diagnostics alors ?
Concernant les diagnostics, comme certains ont une date limite courte (6 mois) et que ça coûte un peu d’argent de les faire faire, il est possible qu’ils ne soient pas encore fait. Légalement, vous les obtenez après un compromis.
Mais il est possible que l’agence les ait déjà et que votre agent soit assez aimable pour vous les fournir. Lui son objectif, c’est de vendre pour avoir sa com. Qu’on veuille baisser le prix, il s’en fout un peu!
Dans l’histoire ci-dessus, l’agent nous a dit de suite qu’une marge de 35000 euros de négociation était possible.
Mais si vous savez obtenir les diagnostics avant – pour découvrir que rien n’est au norme, qu’il y a des termites, de l’amiante, etc… – vous pouvez aller bien plus loin dans la négociation avant de signer un compromis.
Si vous ne réussisez pas à les avoir avant, vous pouvez toujours revenir sur votre position après le compromis, mais le temps de reflexion est beaucoup plus court. La pression peut vous faire faire des bétises que vous regreterrez ensuite.
4# Tic Tac, le temps tourne!
Pour négocier, il faut vous assurer que vous êtes au bon endroit au bon moment.
Vous êtes sûrement comme moi… si vous mettez un truc en vente, vous en voulez le meilleur prix. Puis personne n’achète… vous attendez! Vous attendez encore! Puis au bout de quelques mois, vous vous dîtes que finalement le vieux vélo du frengin prend trop de place dans le garage et qu’à 20€ (alors que vous vouliez le vendre 80) il dégage au premier venu.
C’est pareil dans l’immobilier. Si vous sautez sur un bien mit en vente il y a 15 jours, vous allez trouver un mur en béton armé en face de vous.
En revanche, si vous apprenez que ça fait 2 ans que c’est en vente, que ça n’a pas été habité depuis 4 ans… vous avez toutes les chances de réussir une belle négociation. Parce que les propriétaires sont essouflés et en ont marre d’avoir des taxes à payer pour un bien dans lequel il ne vivent même pas!
Et une taxe de 1400 euros par an sur 4 ans, ça fait déjà 5600 euros jetés par la fenêtre.
C’est simplement humain… alors utilisez ces arguments quand c’est possible!
5# Une contre visite s’impose
Vous avez utilisé les 4 première cartes que vous aviez en main et ça se déssine plutôt bien à votre avantage ? Demandez une contre visite et prévoyez d’avoir un professionnel avec vous.
Pourquoi ?
Parce que vous démontrez que le bien vous interesse REELLEMENT!
Et c’est tout ce qui compte pour l’agent qui va faire pression sur les propriétaires.
Prenez soin de bien faire le tour du bien et de tout noter. Ce seront vos arguments CHOCS 😉
Vous voilà avec quelques jokers à jouer dans la négociation d’un bien immobilier dans l’ancien.
Une fois que vous serez décidé, il y aura d’autres façon de récupérer de l’argent… beaucoup plus d’ailleurs. Mais n’en parlez pas à votre banquier.
Je vous en parle rapidement!
N’hésitez pas si vous avez des questions dans les commentaires.
Je vous laisse avec quelques conseils d’un courtier:
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