Comment trouver un locataire fiable

Un investissement avantageux

Actuellement, investir dans le secteur immobilier en France comporte bien de points positifs, surtout avec la mise en place du dispositif Pinel, qui donne des avantages fiscaux au contribuable français qui déciderait d’investir dans le secteur. L’objectif affiché du gouvernement est d’augmenter l’offre de logements à louer sur le marché et pour bénéficier de la réduction d’impôt promis, le futur propriétaire doit acquérir un bien neuf et le louer pendant une période déterminée : 6, 9 ou 12 ans. Sa réduction d’impôt est alors proportionnelle à la durée de son engagement, à savoir : 12, 18 ou 21%.

Ayant eu vent de ce dispositif, vous avez ainsi décidé de sauter le pas en cherchant dans quelle ville il serait bon d’investir ? En effet, le choix de l’agglomération n’est pas à prendre à la légère, car vous allez devoir demander un prêt à la banque pour réaliser votre projet immobilier et vous allez ainsi avoir des mensualités à payer. Tout l’intérêt de votre première analyse sera alors de voir la carte des villes proposant la meilleure rentabilité où les montants des loyers seront supérieurs ou égaux à vos mensualités d’emprunts.

Mais afin de profiter des fruits de notre investissement immobilier, il faut surtout bien savoir choisir la personne qui occupera les lieux, car il peut être très difficile d’expulser un locataire après un bail déjà signé et tout le monde peut se montrer sous son plus beau jour, mais parfois, les apparences peuvent être trompeuses.

Alors, comment trouver un locataire sérieux pour sécuriser votre projet de logement locatif ? C’est ce que nous allons voir au fil de ces prochaines lignes.

A la recherche du locataire idéal

Que vous soyez un nouveau propriétaire désireux de mettre votre bien en location ou un ancien bailleur fatigué de tout le temps tomber sur des locataires difficiles, votre souci est le même : dénicher la perle rare, l’occupant parfait, qui paiera ses loyers à temps, ne dégradera pas le logement et ne disparaîtra pas sans laisser d’adresse.

Tout d’abord, on peut d’ores et déjà distinguer 2 sortes de locataires :

• Le locataire en situation précaire, qui peut être de bonne volonté, mais qui n’a surtout pas les moyens de payer son loyer en temps et en heure à cause de la difficulté de la conjoncture économique.
• Le locataire en situation normale, qui dispose de revenu suffisamment confortable pour lui permettre de ne pas être en difficulté financière une fois le loyer payé.

Si l’on se concentre sur la deuxième catégorie de locataire, en mettant de côté ceux qui sont en difficulté, il faut avouer que cela reste difficile de tomber sur un locataire 100% fiable et pour le trouver, on est confronté à deux options soit nous occuper nous-mêmes de la recherche, soit faire confiance à un professionnel. ;

Trouver soi-même son locataire :

Pour trouver soi-même son locataire, on dispose de plusieurs moyens :

• la bouche à oreilles : on peut trouver un locataire en utilisant notre réseau de connaissances, car peut être qu’un ami d’un ami sera intéressé par le logement que nous proposons. Par contre, si une personne dans notre réseau est intéressée par notre offre, mais qu’elle ne dispose pas de garanties suffisantes, on peut se retrouver dans une situation inconfortable ;
• les réseaux sociaux : étant donné le nombre d’abonnés sur les réseaux sociaux (à n’en citer que le plus célèbre d’entre eux, Facebook), une annonce postée sur ces sites sera largement et rapidement diffusée ;
• les plateformes d’échanges directs : on peut citer les sites de particulier à particulier PAP, SeLoger ou encore Allovoisin, LocService ;
• les affichages de petites annonces dans des lieux publics autorisés ;
• la publication de petites annonces sur internet ou dans un magazine : on peut citer à titre d’exemple : le bon coin, paru vendu, vivastreet, annonces jaunes, loozak , etc.

L’avantage de faire directement sa recherche réside dans le fait qu’on a l’occasion de choisir un locataire qui nous plait personnellement, qui nous semble être digne de confiance. Effectivement, l’aspect financier ne doit pas être le seul critère de sélection du propriétaire, car un individu qui gagne bien sa vie peut très bien ne pas vouloir payer son loyer et inversement, c’est parfois ceux qui ont moins de moyens qui payent en premier;

Toutefois, il y a certaines conditions à respecter qui pourrait nous aider à mieux trier les locataires :

• Tout d’abord, il faut bien évaluer le montant du loyer qu’on veut fixer en étudiant les logements équivalents à notre bien présent sur le marché, car au-dessus de la norme, on n’aura aucun candidat et si c’est trop bas, on ne rentrera pas dans nos frais avec les mensualités de remboursement de crédit à payer à la banque ;
• Ensuite, il faut rédiger une bonne annonce dans laquelle le futur locataire pourra rapidement visualiser les caractéristiques essentielles du logement (superficie, prix, commerce et transport en commun à proximité, étage) ;
• Une fois l’annonce publiée et les premières réponses obtenues, il faut préfiltrer les candidats par téléphone en leur posant des questions éliminatoires sur leurs habitudes : par exemple s’ils possèdent des animaux de compagnie ou si ce sont des fumeurs et si cela ne vous dérange pas. Il serait aussi bon de demander au candidat à la location des références sur ses précédents propriétaires et pourquoi il a quitté son ancien logement. Il faut faire attention toutefois à ne pas poser de question discriminatoire en rapport à sa couleur de peau, sa religion ou de son orientation sexuelle ;
• Ensuite, il faut évaluer la solvabilité du candidat à la location. Pour cela, on peut par exemple préférer un candidat ayant un CDI à celui ayant un CDD, on peut également privilégier un étudiant, car non seulement il aura besoin d’un logement stable pour ses études, mais habituellement, ce sont ses parents qui vont s’occuper du virement mensuel du loyer ;
• Enfin, on peut prendre une précaution supplémentaire en exigeant, par exemple, que le candidat à la location apporte un garant, qui serait responsable en cas de défaut de paiement. On peut également souscrire une assurance pour loyer impayé ou favoriser un candidat bénéficiaire du dispositif Visale, une garantie de prise en charge des loyers par l’État, car ça nous garantira d’être payé.

Trouver un locataire via un professionnel :

Si on a peur de ne pas être capable de bien savoir choisir son locataire, on peut également s’adresser à un intermédiaire, qui va s’occuper de tout : fixer le loyer, choisir les candidats, organiser les visites et s’occuper des formalités de leur emménagement.

Ici, l’avantage est qu’on ne s’occupe de rien et on laisse faire ceux qui ont la maîtrise du métier, qui devra s’assurer que le futur locataire remplit toutes les conditions qui lui permettent de recevoir les clés du logement. Le choix du futur locataire est en effet important, car en France, certains individus profitent du système de protection sociale du pays en se faisant quasiment loger gratuitement sans que le propriétaire ne puisse les expulser manu militari. Entre temps, bien sûr, la banque devra être périodiquement remboursée. ;

Cependant, cela a un coût et pour bénéficier des services d’un professionnel, on pourra débourser jusqu’à 30% du montant des loyers.

En résumé, trouver le locataire parfait n’est certes pas sans obstacle, mais requiert surtout de la patience, car au final, c’est en cassant plusieurs cailloux qu’on trouvera un diamant.

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