Intro
Le placement dans l'immobilier résidentiel consiste à obtenir un pied-à-terre pour le re-louer afin de générer des revenus supplémentaires et de se construire un portefeuille.
Le placement peut être optimisé grâce à des bénéfices fiscaux qui réduisent pas mal l'impôt sur le revenu. Assurément, le législateur ou le gouvernement autorise des déductions d'impôts en contre partie d'un engagement de location. Tout imposable qui paie des impôts peut donc bénéficier de solutions de défiscalisation adaptées. Le placement locatif est le seul placement permettant de se construire un capital financé à crédit, dont les ¾ sont payés par le locataire, le solde étant réglé par une économie d'impôt et un effort d'épargne réduit. Différents plans d'investissement locatif existent dont le dispositif Malraux, Censi Bouvard ou encore le dispositif Pinel.
Jouer avec un investissement locatif permet d'augmenter facilement son capital et de bénéficier, une fois l'achat amorti , d'un complément de revenu appréciable. À condition de faire les bons choix.
En admettant que vous désirez plus d'informations sur un investissement locatif, vous pouvez contacter un conseiller en investissement rapidement.
1. Sélectionnez un territoire géographique porteur pour votre investissement locatif et étudiez le marché
Choisissez une commune dont la population est en augmentation, où les transports publics sont adéquats et où les entreprises sont au service de la communauté. Vérifiez la proximité d'écoles ou même d'universités avant d'acheter un appartement de quatre pièces, par exemple, afin de pouvoir le présenter à une famille ou à des étudiants en colocation.
Consultez les annonces pour connaître le taux de pied-à-terres vacants dans le quartier choisi et les tarifs pratiqués à la location. Un bien proposé trop cher se loue plus difficilement qu'un autre et ses occupants le quittent à la première occasion. De plus, prenez en compte le bassin d'emplois aux alentours et les grandes industries pouvant être situées à proximité car cela peut être une garantie pour re-louer votre bien.
Comme dans tout investissement immobilier locatif, la règle fondamentale à suivre est le choix stratégique de position du bien : il doit s'agir d'un territoire où la demande locative est forte, seule façon de pérenniser le placement en terme d'occupation et de plus-value à la revente. Comparez les perspectives de plus-value entre les régions car elles peuvent être moins intéressantes dans certaines régions où le prix du m2 est déjà élevé lors de l'acquisition.
2. Achetez un pied-à-terre c'est avant tout un investissement
Ne faites pas intervenir votre affect dans la sélection de votre bien. Assurément celui-ci ne sera pas votre résidence principale et trop d'affectif pourrait vous faire perdre de vue votre objectif premier : la recherche d'un investissement rentable. La sélection de votre bien déchargée d'affect, vous multiplierez vos chances que le pied-à-terre plaise à d'autres et trouverez plus facilement preneur… Le bien doit être louable ! N'oubliez pas votre objectif : n'achetez pas dans une zone sinistrée sous prétexte de prix alléchants ! Rendez-vous sur place avant d'obtenir, pour vous rendre compte par vous même de la situation du bien et des commodités alentours !
3. Ne voyez pas trop grand et diversifiez vos investissements
Avec un apport réduit (10 %) et un emprunt limité à 20 ans, votre effort mensuel doit rester faible. N'oubliez cependant pas que le prix au mètre carré des petites surfaces est plus élevé à l'achat… mais aussi à la location. Cette précaution alliée à une diversification des investissements vous permet en cas de problèmes, loyers impayés notamment, de ne pas avoir mis tous vos œufs dans le même panier et donc de gérer le problème plus aisément.
En matière d'investissement immobilier, rappelez vous que la plus value est faite sur le prix d'achat et non sur le prix de revente ! Il est donc absolument indispensable de bien obtenir !
4. Ne cherchez pas de rentabilité excessive et pensez plutôt défiscalisation
Compte tenu des performances des placements classiques, un rendement de 3 à 4 % est très convenable. Par ailleurs, un investissement immobilier prend toujours de la valeur à long terme. Avec le dispositif Pinel, vous déduirez une partie de vos impôts, sur six, neuf ou douze ans : un calcul intéressant, même si les loyers de ces pied-à-terres, plafonnés, sont un peu plus bas que la moyenne. Les montages financiers vous permettront alors d'étudier les taux d'intérêts, les différents types de prêts, de faire appel aux différentes lois de défiscalisation immobilière, ainsi que de trouver le placement adapté en prenant compte des imprévus possibles (notamment dans le placement dans l'ancien, des travaux sont généralement à prévoir).
5. Sélectionnez votre locataire et votre promoteur
Pour trouver Le meilleur locataire qui paiera régulièrement son loyer et qui ne dégradera pas le bien en location, le proprio doit demander certains justificatifs pour minimiser les risques et arrêter son choix en toute connaissance de causes.
Pour un loyer inférieur à un tiers des revenus, vous avez la possibilité de demander une caution solidaire. En cas de colocation, demandez une caution pour l'intégralité du loyer à chaque participant … avoir un maximum de garanties est toujours mieux.
Si vous achetez un bien à un promoteur, vérifiez sa réputation, s'il satisfait aux exigences en vigueur et combien de logements mixtes il comporte (la règle des 3/3 exigeant qu'un tiers des locaux soit vendu pour l'investissement ; 1/3 pour des usages sociaux et 1/3 pour des résidences principales).
6. Mettez votre investissement locatif en gestion
L'administration locative est du ressort des agences immobilières, des notaires ou des syndics. Il s'agit de tirer le meilleur parti financier de votre propriété. Une société de règlement des dettes s'occupera de tous les tracas, de toutes les tâches et veillera à ce que les choses se déroulent plus facilement que vous ne pourriez le faire vous-même. . Les frais qui vous seront facturés sont généralement modestes, et la plupart des grandes entreprises proposent un service qui vous permet de gagner de l'argent avec votre propriété plutôt que de simplement couvrir ses coûts. Vous n'avez pas à craindre de vous faire arnaquer en travaillant avec ces professionnels, car ils ne vous surfactureront pas comme le font les autres entreprises. Ces gains compensent largement la dépense.
7. Souscrivez une garantie
La Garantie Locative est une assurance qui vous garantit le versement des loyers de votre bien immobilier. Vous êtes ainsi assuré de rentabiliser votre investissement.
Vous devez souscrire une Garantie Locative pour chaque pied-à-terre que vous souhaitez assurer. Vous pouvez opter pour une classique assurance loyers impayés ou la nouvelle garantie universelle des risques locatifs (susceptible de couvrir les créances jusqu'à 70 000 € par pied-à-terre, et les détériorations jusqu'à 7 700 €). Adressez-vous à une compagnie d'assurance et prévoyez d'y consacrer 1,5 à 2,5 % de vos loyers.
Conclusion
Le placement locatif est une étape importante dans l'élaboration d'un capital. Cependant il faut veiller à ce que les bons choix soient fait tout au long de celui-ci afin de garantir sa rentabilité. Ainsi, le placement locatif sera pour vous un complément de revenu garanti.
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